当人人都在谈论房价时

当人人都在谈论房价时

有次同学聚会，一个同学提起了买房子的事情，结果一桌的人都热烈地加入了讨论，这个说房价还会继续涨，那个说最好还是买学区房，还有人说自己买了好几套房已经赚了上千万了……

我想起诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·希勒讲过的一个故事：1999年美国股市接近顶峰的时候，几乎人人都在讨论股市。那时希勒和他的妻子打了个赌——当他们外出就餐时，希勒预言，他们的邻桌正在讨论股市。虽然希勒并不打算偷听别人的谈话，但是他还是很多次听到邻桌在说“股市”这个词。

在我们这里，从上世纪世纪90年代末起，一种简单的想法占据了我们的思想，那就是房子是最好的投资方式，把钱投资房产是万无一失的好办法。房价只涨不跌，每一轮的房价上涨后，市场上只有两类人，一类是买到房子欢呼雀跃的人，还有一类是因各种原因没买房而扼腕叹息的人。

希勒和他的同事卡尔·克斯在波士顿、洛杉矶、密尔沃斯和旧金山四个城市对近期购房者做了一个调查，在这四个城市中，波士顿、洛杉矶和旧金山的房价经历了大幅度的上涨，而密尔沃斯的房价则较为稳定。希勒设计了调查表，让买房者回答一个问题：你是否同意，房地产是最好的投资工具？调查的结果是，那些房价高启的城市中，“完全同意”的比例要高于密尔沃基，其中，“完全同意”比例最高的城市是洛杉矶，同时它也是房价上涨最快的城市。

从这个调查中我们可以看到，人们存在一种感觉，就是认为价格总是会不断上涨。即便看着价格接近“宇宙价”内心有微微的怀疑，但是看到周围人们的热情又会很快打消这种疑虑。这种一味相信市场的繁荣，而主动选择性忽视可能出现问题的反面因素，心理学家将之称为“如意算盘偏差”。

尽管专家言之凿凿地向我们指出，房价上涨是因为诸如“土地稀缺”“城市化进程不可逆”，但我们仍然在房价的上涨中看到了“反馈环理论”：最初的价格上涨导致了更高的价格水平的出现，第二轮的价格上涨又反馈到第三轮，然后反馈到第四轮……诱发因素的最初作用被放大，产生了远比其本身能形成的大得多的价格上涨，这种反馈环也导致了股市的牛市产生。

人人都在谈论房价时，房地产投资就变成了一种流行文化。当我们看到价格上涨时，我们每个人会再次调整自己的信心和期望，突破原先设置的价格天花板，“如意算盘偏差”让我们不断放大利好消息，我们思考方式的变化感染了整个文化，这种文化又反过来进一步推动房价。

不过，当我们每个人都在眉飞色舞交流买房秘诀时，那个和你谈论股票的擦鞋小童正站在你的身后（20世纪20年代后期，正值华尔街股市极度疯狂之时，华尔街传奇人物伯纳德·巴鲁克遇到擦鞋小童饶有兴趣地和他谈论股票。巴鲁克一回到办公室就把所有的股票都抛售一空）。我们或许该冷静地想一想，此刻我们是否正处在泡沫的顶端？

投资者的需求不可能永远扩大，当这种需求停止时，价格上涨也会停止，于是，泡沫开始破灭。希勒说：在那个时候（1999年）提起股市，被认为是一个可以接受的、甚至是令人兴奋的话题。五年以后，在公众场合提及股市就不再那么吸引人了，它甚至变成了一种侵扰，一种无礼的行为。